Šta nam govori kriza na tržištu nekretnina?

Kako pokazuje Izveštaj o cenama nekretnina Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) za drugi kvartal, na godišnjem nivou cene stanova su povećane za 4,68 odsto.

U Beogradu su cene porasle nešto ispod četiri odsto u proseku u drugom tromesečju ove u odnosu na isti period prošle godine. Najveći rast cena zabeležen je u Južnoj i Istočnoj Srbiji-7,4 odsto.

Kako pokazuju podaci RGZ broj ugovora o kupoprodaji stanova povećan je za 7,5 odsto međugodišnje, nakon pada od 0,4 odsto u prva tri meseca. Inače, celu 2023. godinu beleži se iz kvartala u kvartal godišnji pad prometa, u pojedinim kvartalima i po 20 odsto.

Ukupna vrednost prometovanih stanova u drugom tromesečju ove godine iznosila je 978 miliona evra. To je za 7,3 odsto više od 913 miliona evra iz istog perioda prethodne godine.

Starogradnja je od početka aprila do kraja juna međugodišnje poskupela za 4,4 odsto, a novogradnja za 5,15 odsto.

Nikola Seneši, direktor kompanije WMG i ovlašćeni procenitelj nekretnina ističe da je godišnji rast cena u drugom tromesečju manji od inflacije i da cene u stagnaciji.

„Sa fiksnim deviznim kursom, cene stagniraju i to uz veliki pad broja transakcija i generalno pad tržišta. Na tržištu ima jako puno kompenzacija. Investitori plaćaju keramičarima, parketarima i drugim majstorima u stanovima, jer nemaju novca. Investitori ne plaćaju novcem i teraju izvođače radova da uzimaju stanove u kompenzaciju. To se dešavalo i 2009. godine“, upozorava Seneši.

 
Prema njegovim rečima, tržište nekretnina je u fazi prelaska iz tržišta prodavca u tržište kupca. Drugim rečima, može se očekivati pad cena stanova.

„Tržište se stabilizuje i to je dobro, jer se menja u pravcu srednje klase. Smanjuje se broj transakcija. Na Halo oglasima ima 8.600 oglasa za stanove u Beogradu, a 500 oglasa za Beograd na vodi, na koje se niko ne javlja“, napominje on dodajući da se s druge strane raznim izjavama u medijima ‘pumpa’ tržište.

On ističe da će se situacija popraviti kada „budemo došli dotle da imamo stanove za 100.000-120.000 evra, kada banke budu prestale da finansiraju državu i počnu da finansiraju projekte, jer sada investitori rade bez novca“.

Seneši takođe objašnjava da se sada nalazimo u fazi „informacionog gepa“ u kome oni koji su dobili stanove u kompenzaciju slušaju o visokim cenama, a nikome ne mogu da prodaju stan po njima.

 
Prema istraživanju koje je radio na 19 malih zgrada u Beogradu, od 816 stanova, 637 je prodato, a 198 je dato u kompenzaciju izvođačima radova. U poslednjih šest meseci prodato ih je samo 63.

„Ti stanovi u kompenzaciji, to su ti keš kupci o kojima svi pričaju“, kaže Seneši.

Sa ovim se slaže i agent za nekretnine Kaća Lazarević. Prema njenim rečima, promet je vrlo slab, a cene ne rastu.

„Pogledajte oglase, od januara do sada isti stanovi stoje neprodati, samo se menjaju slike. Ko može u ovoj krizi i inflaciji da plaća kvadrat staa 4.500-5.000 evra? Mladi ljudi koji kupuju stanove, ako imaju oboje platu po 1.000 evra, mogu da uzmu kredit do 150.000 evra. Šta za to da kupe?“, pita se Lazarević dodajući da jako malo ljudi uzima kredite, dok „veliki keš imaju samo oni koji su u velikim partijskim poslovima“.

 
Ona ističe da se cene novogradnje moraju korigovati na dole, a u starogradnji se već spuštaju cene ako hoće da ih prodaju.

Ona napominje i da prosečne cene stanova pumpaju cene nekoliko prodatih stanova u naseljima kao što je Beograd na vodi, ali to je jako mali broj.

„Prošle godine su četiri stana u Beogradu na vodi bila na prodaju, sada ih je 400″, ističe ona.

Ona tvrdi i da nema trenda rasta cena, a investitori često daju izjave kako rastu cene stanova u Mirijevu, Jakovu, Ledinama, zato što oni tamo zidaju“, smatra ona.

Lazarević tvrdi da se sada svi stanovi reklamiraju kao deluks i prodaju po 4.000 evra kvadrat, kao i da moramo da radimo na tome da stan mogu da kupe i mladi ljudi.

„Svi zidaju velike stanove, a našem tržištu nedostaju manji stanovi, od 20, 30, 50 kvadrata. Tržište treba da bude realno, a ne da investitori zidaju ono što ne mogu da prodaju“, zaključuje ona.

Nebojša Nešovanović, rukovodilac odeljenja procena za Jugoistočnu Evropu u kompaniji CBRE ističe da je, prema podacima RGZ-a, u ovoj godini došlo do blagog oporavka tržišta u odnosu na stagnaciju tržišta zabeleženu u prethodnoj godini, kroz blagi rast cena uz spori oporavak broja transakcija.

„Ovo je u skladu sa onim što smo očekivali i najavili početkom godine na našoj konferenciji i predstavljanju godišnjeg izveštaja o najnovijim kretanjima na tržištu nekretnina u regionu Jugoistočne Evrope. Prilikom ranijih prognoza najavili smo i eventualni dinamičniji oporavak, ali se on do sada nije desio zbog sporijeg „labavljenja“ monetarnih politika centralnih banaka od onog što je očekivano početkom godine. Do oporavka tržišta dolazi zbog dobre ekonomske situacije u zemlji i konstantnog rasta privrede. Akumulacija kapitala se nastavlja i akumulirani kapital se i dalje plasira u nekretnine“, smatra on.

Prema njegovim rečima, ponuda nekretnina, pre svega stanova u Beogradu, je na istorijskom maksimumu.

„Za očekivati je da se ovakav trend visoke ponude nastavi i u narednim godinama. Sadašnja izgradnja i ponuda stanova je iznad demografskih potreba Srbije ili Beograda, ali to ne znači i automatski pad cena. Sadašnja visoka ponuda delom nadoknađuje nedovoljnu izgradnju u periodu od proteklih 30 godina, a mnogo većim delom zadovoljava potrebe finansijskih investitora. Iz tog razloga nivo tražnje, a samim tim i cena, u narednom periodu će mnogo više zavisiti od kretanja privrede, privrednog rasta i akumulacije kapitala nego od realne potrebe za stanovima kao životnim prostorom“, kaže Nešovanović dodajući da će sadašnji nivo izgradnje apsorbovati do šest milijardi evra godišnje.

„To bi trebalo da bude i nivo akumuliranog kapitala u narednih nekoliko godina, ukoliko se nastavi dinamičan privredni rast, ulaganje u projekat EXPO i sve drugo što je najavljeno i očekivano. Na nivou celog tržišta to znači visok nivo prometa, uz blage stope rasta. Rast cena može biti dinamičniji za projekte koji se nedovoljno grade, poput humanih prostora niske izgrađenosti okruženih zelenilom, sa svom socijalnom infrastrukturom, dok pojedini segmenti tržišta mogu biti i prezasićeni i doživeti pad cena, npr. centralno locirani luksuzni projekti visokih stopa izgrađenosti sa cenama preko 5.000 evra po metru kvadratnom“, zaključuje on.