Da li podstanar može da stekne stanarsko pravo?

Šta je stanarsko pravo i kako je nastalo
Stanarsko pravo je institut koji je nastao u vreme socijalizma kada je društveno-politički sistem propagirao jednakost među građanima. U tom periodu su često oduzimani „viškovi“ stanova od vlasnika, koji su zajedno sa stanovima u društvenoj svojini dodeljivani licima koja nisu imala svoj stan. Ta lica nisu sticala svojinu nad stanovima, već su dobijala stanarsko pravo.

 
 
Ne plaća račune, a neće da napusti stan: Kako se izboriti sa lošim podstanarom
Ekonomija
28. mar 2023  164 
U pravnoj teoriji, stanarsko pravo se definiše kao pravo trajnog i nesmetanog korišćenja stana radi zadovoljavanja ličnih i porodičnih stambenih potreba, kao i pravo učešća u upravljanju stambenim zgradama. Ovaj institut je nastao iz ugovora o zakupu, ali je modifikovan kako bi se dodatno zaštitio zakupac, što je dovelo do specifične situacije gde korisnik stana plaća minimalnu naknadu za korišćenje, dok vlasnik nema gotovo nikakvu kontrolu nad svojom imovinom.

Ovo je rezultiralo stanjem u kojem vlasnik ima samo „golu svojinu“ na papiru i prima malu naknadu, dok realno ne može da koristi svoju imovinu niti da utiče na visinu zakupnine. Ključna razlika između stanarskog prava na stanovima u državnoj i onima u privatnoj svojini ogleda se u mogućnosti otkupa – tu pogodnost imali su samo stanari državnih stanova.

U današnjem sistemu tržišne ekonomije, ovakav koncept izgleda nepojmljivo i stvara značajne pravne i praktične probleme.

Razlika između stanarskog prava i zakupa stana
Pre nego što odgovorimo na pitanje da li podstanar može steći stanarsko pravo, važno je razumeti razliku između stanarskog prava i običnog zakupa stana.

Dok je zakup stana ugovorni odnos između vlasnika i zakupca koji je vremenski ograničen i podrazumeva plaćanje tržišne zakupnine, stanarsko pravo je trajno pravo korišćenja stana uz minimalnu naknadu.

Podstanar je lice koje koristi stan na osnovu ugovora o zakupu i nema stanarsko pravo. Zakup podrazumeva vremensko ograničenje i mogućnost vlasnika da nakon isteka ugovorenog perioda ne produži ugovor ili da jednostrano raskine ugovor pod određenim uslovima. Za razliku od toga, stanarsko pravo je mnogo trajnije i daje znatno veću sigurnost korisniku stana.

Nakon donošenja Zakona o stanovanju iz 1992. godine, nosioci stanarskog prava na stanovima u društvenoj svojini su imali mogućnost da otkupe stanove pod povoljnijim uslovima od tržišnih ili da pretvore stanarsko pravo u zakup stana na neodređeno vreme koji je vrlo sličan stanarskom pravu.

Može li podstanar postati nosilac stanarskog prava
Odgovor na osnovno pitanje – da li podstanar može steći stanarsko pravo je negativan.

 
 
Izdali kuću poznanicima, sad ne mogu da ih isele – slučaj pred sudom godinu dana
Vesti
27. mar 2023  271 
Nakon stupanja na snagu Zakona o stanovanju iz 1992. godine, ukinuta je mogućnost sticanja novog stanarskog prava. To znači da podstanar koji danas koristi stan po osnovu ugovora o zakupu ne može steći stanarsko pravo ni pod kakvim uslovima.

Međutim, postojeće stanarsko pravo se i dalje može preneti sa nosioca stanarskog prava na člana njegovog porodičnog domaćinstva koji nastavlja da živi u predmetnom stanu. Prema članu 9. starog Zakona o stanovanju, stajalo je da u slučaju smrti zakupca, članovi porodičnog domaćinstva koji su sa zakupcem stanovali u istom stanu nastavljaju sa korišćenjem tog stana, s tim što ugovor o zakupu zaključuje lice koje oni sporazumno odrede.

Pod članom porodičnog domaćinstva zakupca stana smatraju se: bračni drug, dete (rođeno u braku ili van braka, usvojeno ili pastorak), roditelji zakupca i njegovog bračnog druga, kao i lice koje je zakupac po zakonu dužan da izdržava. Ako ovo lice ne zaključi ugovor o zakupu u roku od 60 dana od smrti zakupca, ugovor o zakupu prestaje.

Ovo praktično znači da se stanarsko pravo može prenositi generacijama, sve dok postoje članovi porodičnog domaćinstva koji nastavljaju da žive u stanu. Međutim, podstanar koji je samo zakupac stana i nema nikakvu rodbinsku vezu sa nosiocem stanarskog prava ne može postati nosilac stanarskog prava.

Prava i obaveze nosilaca stanarskog prava prema važećem zakonu
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu 31. decembra 2016. godine, potvrdio je ova prava lica koja su već stekla stanarsko pravo, ali je takođe uveo određene promene – data je mogućnost pod zakonskim uslovima za eventualno iseljenje.

Prema ovom zakonu, lica koja imaju pravo zakupa stana u javnoj svojini na neodređeno vreme nastavljaju sa tim pravom i imaju mogućnost sticanja svojine nad stanom kupovinom pod uslovima starog Zakona o stanovanju.

S druge strane, za zakup na neodređeno vreme stana u svojini građana, zadužbina i fondacija (privatna svojina), zakon je predviđao posebna pravila. Međutim, došlo je do zakonskih izmena kada je Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji od 3. februara 2020. godine propisan prestanak važenja člana 140. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.

Ovim izmenama je propisano da se za korišćenje stana u svojini građana, zadužbina i fondacija, plaća mesečna zakupnina na osnovu površine stana, kvaliteta zgrade i stana, što omogućava individualizaciju konkretne zakupnine. Takođe, propisano je da je zakupac stana u svojini građana, zadužbina i fondacija dužan da omogući vlasniku stana ulazak u stan jednom godišnje radi uvida o načinu korišćenja stana, umesto ranije dva puta godišnje.

Iseljenje i preseljenje nosilaca stanarskog prava
Iako je stanarsko pravo veoma zaštićeno, važeći zakon ipak predviđa mogućnost iseljenja ili preseljenja nosioca stanarskog prava pod određenim uslovima.

Članom 141. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisan je postupak za iseljenje ili preseljenje lica koja koriste stan u svojini građana, zadužbina i fondacija.

Postupak iseljenja/preseljenja pokreće se zahtevom vlasnika stana, odnosno zakupca ukoliko vlasnik ne podnese zahtev u roku od 30 dana po stupanju zakona na snagu. Ovaj zahtev se podnosi nadležnom organu jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi stan. Postupak takođe može da pokrene i nosilac stanarskog prava podnošenjem zahteva za preseljenje u odgovarajući stan.

Vlasnik stana uz zahtev mora da podnese dokaz o vlasništvu stana i ugovor o zakupu ako je takav ugovor zaključen, ili dokaz o pokrenutom ili pravosnažno okončanom postupku restitucije ako je stan u postupku restitucije. Vlasnik je takođe dužan da navede podatke o licu koje koristi stan po osnovu zakupa na neodređeno vreme.

Ukoliko je nosilac stanarskog prava lice bez stana, odnosno nema u svojini stan ili porodičnu kuću na teritoriji Republike Srbije, to lice ima pravo da podnese zahtev za preseljenje u stan u javnoj svojini. Međutim, ovo pravo ne može ostvariti ako on ili član njegovog porodičnog domaćinstva sa kojim stanuje u stanu u svojini građana, zadužbina i fondacija ima u svojini stan ili porodičnu kuću na teritoriji Republike Srbije.

Stanarsko pravo je institut koji se neopravdano dugo zadržao u našem pravnom sistemu. Nastao je kao rezultat specifičnog društveno-političkog sistema i trebalo je da postoji samo u okviru tog sistema. Nažalost, prava stečena u tom periodu su i dalje zaštićena, što stvara brojne probleme, posebno kada je reč o stanovima u privatnoj svojini.

Podstanar koji koristi stan na osnovu ugovora o zakupu ne može steći stanarsko pravo u današnjem pravnom sistemu.

Stanarsko pravo mogu samo naslediti članovi porodičnog domaćinstva postojećeg nosioca stanarskog prava.

Za sve druge zakupce, odnosi sa vlasnicima stanova se regulišu kroz standardne ugovore o zakupu.

Iako postoji mogućnost iseljenja ili preseljenja nosilaca stanarskog prava po važećem zakonu, ovaj proces je kompleksan i podrazumeva ispunjavanje određenih uslova. Ovim se pokušava rešiti sukob između prava svojine i stanarskog prava, ali je pitanje koliko je to rešenje zaista efikasno u praksi. Ono što je sigurno jeste da danas podstanar ne može da stekne stanarsko pravo, čak ni nakon dugogodišnjeg korišćenja stana.